YAYINI İZLEMEK İÇİN TIKLAYABİLİRSİNİZ
- Yabancıya satışta 2023'te 2022'ye göre ciddi bir düşüş yaşandığını görüyoruz. Satışlar neden azaldı?
2024 ocak ayındaki satış, 2023 ocak ayına göre tam olarak yüzde 50 düştü. Bu düşüş trendi devam etmekte. Gayrimenkulde maalesef negatif bir algı var. Yabancı olarak tabir edilen, biz bunları uluslararası yatırımcı olarak görüyoruz, çünkü her biri buraya yatırım yapıyorlar. Bir ekonomi getiri olarak yapanlar var, tatil için yatırım yapanlar var, güvenli liman olarak görenler var. Bunların çoğu İslamafobiden kaçmak için burayı güvenli liman olarak görüyorlar. B planıdır bu insanlar için Türkiye. Negatif algının temelinde düzensiz gelen göçmenler var. Bu yabancılar ülkemizde sırf ev kiraladıkları için ikamet almaktalar. Maalesef herkes ülkemizin yabancı dolduğunun düşündüğü için ki bu düzensiz göçmenlerin büyük çoğunluğu İstanbul'a geliyor. İnsanlar şunu düşünüyor; bu insanlar buraya konut alarak geldi. Halbuki yabancılara satılan konut sayısı 2023'te 30 binlerde kaldı. 2022'de 65 binlerdeydi. Burada bir ayrıma gitmemiz gerekiyor.
Bu konut alanlar kimler, düzensiz göçmenler kimler? Sadece ev kiralayarak ikamet verilmesinin sonlandırılması gerektiğini biz kamu yönetimine ve devlet büyüklerimize defalarca anlattık. Ancak devlet büyüklerimiz bizden daha iyi bilir bu konuyu. Biz bunu sektör olarak düşünüyoruz ama burada hem turizm sektörü hem tarım sektörü hem sanayi sektöründe işçi açığını bu düzensiz göçmenlerle kapatmaktadırlar. Resmin büyük tarafını bizden daha iyi görmektedirler.
Ülkemizde maalesef uluslararası yatırımcıların ikamet süresi uzatılmıyor. Hepsi yatırım yapmış ama ikametleri uzatılmadığı için yurt dışına çıkmaktadırlar. Siz sevmediğiniz bir ülkeden gayrimenkul almazsınız. Mesela 17 senedir Türkiye'de ikamet eden Norveçli yaşlı bir çift ikametleri uzatılmadığı için Türkiye'deki evlerini bıraktılar, Şarm El-Şeyh'te ev aldılar. Ağlaya ağlaya gittiler, ülkemizi çok seviyorlardı. Bu emekli çiftleri de göndermeyelim. Alman geliyordu, İngiliz geliyordu. 6 ay kolayca kalabiliyorlar ama ondan sonra uzatılmıyor, onlar da gitmek zorunda kalıyorlar. Aslında bu insanların ikamet almaya, pasaport almaya ihtiyaçları yok. Bu insanlara ikamet aldıran sebep şu; internet, su bağlatmak için ihtiyaçları var. Bu insanlar bizim araştırmamıza göre; senede 2.8 ay kalıyorlar ortalama. Vize, ikamet ihtiyacı olmadan rahatça kalabilirler aslında. İkametleri uzatılacak diye düşünüp geliyorlar ancak uzatılmayınca ülkeden ayrılıyorlar. Kimse yurt dışına gidip de hukuki sorun yaşamak istemez. Düzensiz göçmenle yatırımcının ayrılması gerektiğini düşünüyoruz.
- Yaşanan düşüşte fiyatların yükselişi de etken değil mi?
Fiyatlar da önemli bir etken tabii ki. Gayrimenkul fiyatlarının ülkemizde yüksek derecede artması büyük bir talebin önünü kesmiştir. Herkes fiyat odaklı değil. Ben Antalya'yı, Bodrum'u seviyorum, burada yaşamak istiyorum diyor insanlar. Oradaki fiyatlara çok bakmıyor. Bugün aldığı fiyattan daha yükseğe satabileceğine emin. Talebi düşürmektedir ama alacak olanın tek dikkat ettiği fiyat değil. Negatif algı, seçim dönemlerindeki negatif söylemler yabancı yatırımcıları korkutmaktadır. Bu yatırımcılar da zaten ülkemizden konut almayı bıraktılar. Nereye gitti bu insanlar? İspanya'ya, Dubai'ye... 2022'de 46 milyar dolar olan Dubai'nin yabancı satışları, 80 milyar dolara çıktı. Bunun 70 milyar doları uluslararası yatırımcılardan gelmekte. Tek tercih biz değiliz. Biz bunları cezbedersek alırız. Fiyatın yanı sıra negatif söylem, satışların durmasının en önemli nedeni.
- Konut satın alanların ne kadarı vatandaşlık için alım yapıyor?
Dünyada bir matematik var. Dünyada 15 ülkeyi inceledik. Bu işi nasıl yapıyorlar, hangi çerçevede yapıyorlar diye baktık. Şunu gördük; hepsinde yasal zemine oturmuş bir vize programı var. Vatandaşlık talebi yüzde 10. Türkiye'de de aynı. Zannediliyor ki Türkiye'de herkes vatandaşlık alıyor. Gayrimenkulle verilen vatandaşlık sayısı 30 binlerde 2018'den bu yana. Bu da yılda 4-5 bin yapar. Bu rakam toplam satışın yanında yüzde 7 civarı yapıyor. Dünyada da rakam bu. Peki çerçeve nerede? Bizim bakmamız gereken ikamet programı yani golden visa. Türkiye'de 2 tür alıcı var. Birisi bizim gümüş vize önerdiğimiz; tatilci. Avrupalı, ülkeye iklim için gelen. 1-2 ay kalıyorlar gidiyorlar. Doğalgaz kriziyle ilgili Bild'in bir haberi vardı. 'Emekliler neden Almanya'da duruyorsunuz, Türkiye'den ev alın, evi ısıtmaya gaza da gerek yok, kışınızı geçirin, doğalgaz da kullanmayın' diyerek çağrı yaptılar. Bu insanlar 400-500 bin euro'luk yer almıyorlar. Bunların alacağı fiyat 100-150 bin. Neden gümüş vize verelim? İkamet, güvenlik nedeniyle kayıt şartı gerekiyor. Adresi kayıt edilsin, vergi numarası verilsin, banka hesabı açabilsin, oturum kartı verilsin.
Altın vize ise vatandaşlık diye tabir ettiğimiz yeni yaşam kurmak isteyenler; yatırımcı da olabilir, B planı olarak görenler de olabilir. Bu insanlar yaşam kuracağı için daha büyük yatırım getirsinler. Neden 50-60 bin dolarlık ev alanlara da kapıyı açalım? Şu an ev kiralayan bile gelebiliyor. Bunun sonlanması ve belli üst düzey grup insanların yatırım yapması için limitleri yukarı tutabiliriz.
Pasaportun da satılmaması gerektiğini düşünüyorum. Pasaport, şeref madalyasıdır. Akademik başarı gösterenlere, sporculara, ülkeye büyük yatırım madalya yapanlara verelim. Ya da 1 milyon dolar olsun. Talep yüzde 10 zaten. Yüzde 10 da gelmesin. Toplumda yarattığı negatif algı bizden daha çok götürüyor çünkü. Golden visa ile organik olarak yapılacağı için vatandaşlığa talep de düşecektir. Bu insanların çerçeveye koymamız gerektiğini söylüyoruz.
- Portekiz'de Golden Visa'nın kaldırılması gündemde. Diğer ülkelerde durum nasıl?
Golden visa, Portekiz'de kaldırılmadı. Sadece emlak alımıyla alınan golden visa iptal edildi. Bugün Portekiz Anayasa Mahkemesi, geçmişten alanların kazanılmış haklarında vatandaşlığa geçiş için devam ettiğini duyurdu. Portekiz'de hala alabilirsiniz, nasıl alabilirsiniz? Yatırım alarak yapabilirsiniz. 500 bin euro'luk yatırım yaparsanız golden visa devam etmekte. Aynı zamanda dijital nomad dediğimiz, yurt dışında yaşayan belli üst düzey gelir elde eden insanların maaşlarını Portekiz'de alsınlar ve orada yaşamaya devam etsinler diye kirayla da gelmelerine izin veriliyor. Bu insanların kiraları artırmasına rağmen topluma sağladığı diğer faydalar daha büyük olacaktır. Bizim turistle, orta gelirliyi, düşük gelirliyi yarıştırmamamız gerekiyor kiralarda. Adam 30 bin dolar otele ödeyeceğime, 5 bin dolar eve ödeyeyim diyor. Ülkemizde 5 bin dolar maaş yok ki... Nasıl rekabet etsin bizim orta gelirli? Kirayla ikametin sonlanması gerekiyor bizim ülkemizde. Ama Portekiz'deki gibi genç beyinler gelecekse, zaten ev alarak da gelebilir.
Portekiz'i Türkiye'yle eş tutmak yanlış. Toplam 5-6 milyonluk ülke. Türkiye büyük ülke. Türkiye'yi Amerika ile karşılaştıralım. Orada toplam konut satışı 5 milyon. 125 milyar dolar yabancıya ev satmaktadır. İspanya ile karşılaştıralım. Nüfusu 60-70 milyon civarlarında. Türkiye kadar büyük olmasa da büyük. 60 milyar dolar olan gelir, biz bu kadar itelediğimiz için 92 milyar dolara çıktı. FDI (doğrudan yatırım) diyoruz ya, bu bir ülke politikası. Gayrimenkulün FDI'daki payı dünyada ortalama yüzde 46. Sadece Londra 45 milyar dolar civarı alıyor. O da düzgün ikamet programlarıyla, üst düzey yatırımcıları çekmek için çok sayıda gayrimenkul satılmıyor ama iyi gayrimenkuller satılıyor. Bizim böyle bir ikamet programı çerçevesi çizip; kimleri istiyoruz, ne şartlarda istiyoruz diye belirlersek sağlıklı olur. 60 bin konut satmayalım da 40 bin satalım ama kalifiye satalım.
Mesela bizim endeksimiz var. GİGDEKS Endeksi, yabancılara yapılan satışların yaklaşık yüzde 35'ini bizim derneğimizin üyeleri yapıyor. 180 üyemiz var. Bu dernek üyelerine bizim 3 ayda 1 sorularımız oluyor. Satış beklentileri ve satışların ortalama fiyatları. 245 bin dolarlara geriledi, 290 bin dolarlardan. Şu an bizim müşterilerimizin ortalama alım değeri 245 bin dolar. Bu yurt dışındaki paranın Türkiye ekonomisine gelmesi büyük bir katkı sağlamaktadır. Ülkemizdeki ticaret hacmi 1 trilyon dolar diyelim, döngü içinde dönmektedir. Dışarıdan gelen parayı ne kadar büyütürsek etkisi içeride daha fazla olacaktır. FDI'ın etkisi, 20 kat daha fazla. Bu ekonomiyi büyütmek demektir. Bizim sektörümüz turizmle paralel giden bir sektör. Ülkeyi seversen tatile gidersin, ülkeyi seversen gayrimenkul alırsın. Burada tepkilerin olduğu kadar İspanya'da, bundan geçinen mutlu bir kesim de var. Şu da doğru değil, el ele tutuşmuş insanlar İspanya'da sahilde turistler girmesin diye plaja... Ne kadar doğru, tartışılır.
Vatandaşlık verilsin, verilmesin çok önemli değil. Verilmesin diye demiyorum ama veriliyorsa da 1 milyon dolar olsun bu. Negatif algısı ortadan kalksın. Senin değerin 250 bin dolar denmez adama. Biz Vargas'a verelim vatandaşlığı, 50 kişiye istihdam yaratana verelim, yatırımcı olsun, ciddi getirisi olsun. Dünyadaki uygulamaların aynısını yapalım. Bunu vatandaşlık programdan çıkartalım, geniş bakalım. Dünyada da Türkiye'de de vatandaşlık talebi yüzde 10. Biz yüzde 90'a hitap edelim. Vatandaşlığa karşıyız gibi olmasın. Devlet büyüklerimiz bizden daha iyi bilirler, görürler. Burada yasal zemine oturmayan, vatandaşlık adı altında negatif algı yaratan şeklinden çıksın. Bu insanlar bizim fahri büyükelçimiz. Bu insanlar burayı sevmeseler ne tatile gelirler, ne ev alırlar. Kamuoyunda olan yanlış şey şu; yabancıları görüyorlar, bunların hepsi ev aldı sanıyorlar. Yüzde 1 bile değil gördüğümüz yabancılarda. Ne olur düzensiz göçmenle yatırımcının ayrımını yapalım.
- Önümüzdeki dönemde yabancıya satışta beklentileriniz ne durumda?
GİGDEKS ile bunu ölçüyoruz. Daha önce doğru tahmin etmediğimiz bir dönem olmadı. Son endekse göre önümüzdeki 3 ayda yabancıya satışın düşeceği ya da zaten en dipteyiz, daha da dibi yok bunun diyoruz ama dibin de dibi vardır, inşallah daha da düşmez. Seçimler nedeniyle negatif söylemler var, insanlar bunları duyuyor. Burada büyük olmayan bir haber bile mesela Rus medyasında çıkıyor, 500 bin kişi görüyor. Fransa'da işte Türkiye'de bir Fransıza şu oldu deniyor, 1 milyon kişi seyrediyor. Davulun sesi uzaktan başka duyuluyor. İnşallah tekrar yatırımcılara dost bir ülke olarak görülürüz.